Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre Compra Venta
Normalmente son tres los documentos: Reserva, Boleto-Venta y Escritura traslativa de dominio.
Este documento simplemente es una “oferta” que el oferente realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero, y que, al ser aceptada por la vendedora, es cuando la operación estará cerrada. En todos los casos dicha reserva está condicionada o ad referendum del propietario del inmueble y será devuelta en forma inmediata si el mismo no aceptara lo ofrecido por el comprador.
Abre una instancia de negociación seria entre las partes. Independientemente de eso una vez que la propiedad es reservada, el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra-Venta o de la Escritura directa (siempre posterior a la aceptación).
El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de realizar una oferta por una propiedad, es importante estar convencido de querer realizar la compra.
El precio que el oferente/comprador desea pagar por el inmueble, el plazo para la realización del Boleto de Compra Venta o de la Escritura, quien va a ser el escribano interviniente, como serán soportados los gastos de escritura, y cuanto le va a cobrar de honorarios la inmobiliaria.
Ya aprobada la oferta por el propietario y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites?
Normalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del plazo de los días que figuran en la misma reserva.
La parte compradora paga a cuenta de precio el 30% del total de la compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser distinto, de común acuerdo entre las partes.
Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble. Es la copia de la “ficha” de la propiedad de la que surge su domicilio y m2, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo, usufructo, bien de familia).
También es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble el cual dice si el vendedor está “inhibido” para vender.
El principio general dice que puede vender solamente quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque existen algunas excepciones. Obviamente, con determinados requisitos. Tienen que tener tramitada la sucesión, teniendo los herederos, quienes deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se “inscriba” a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama “Ventas por tracto Abreviado”, porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
El plazo lo estipulan entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente entre 30 y 90 días corridos.
Normalmente el escribano es seleccionado por el comprador en el Boleto de Compra Venta. Hay excepciones, si la compra es con financiación, en esos casos al escribano suele ser designado por el acreedor hipotecario. Pasa lo mismo cuando se trata de una “primera Escritura”, es decir un edificio “a estrenar” o un nuevo loteo.
Si. El Banco no puede obligar a tomar un determinado escribano para la escritura de compraventa. Existe una Ley Nacional, sancionada el 04/1999 que así lo establece. Es relativamente habitual tener un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestarse atención a la excusa de que de esa manera resulta más económico, puesto que no hay duplicación de tareas, dado que el notario que hace la hipoteca usa copia de la documentación y certificados solicitados por el notario que realiza la compra.
Si, seguro. Su escribano es “Escribano Público Nacional” y puede hacer operaciones en todo el país. Hay provincias que para algunos trámites (inscripción del nuevo título) tendrá que utilizar los servicios de otro profesional. Generalmente es más económico usar un escribano de la zona del bien a comprar.
Antes de la escritura el escribano solicitará los libre deuda de “Impuestos” que se pudieran deber (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso que hubiera deuda, deberá retener el importe al momento de la firma. También verá por los “Servicios” (Luz, Gas, Teléfono), y en muchos casos se hace una retención.
Habitualmente el día de la escritura, se entregan las llaves y posesión del bien, salvo que se realice Boleto con posesión y en este caso se entrega la propiedad el día del Boleto.
Generalmente en la Inmobiliaria y a veces podrá por razones de seguridad combinar con las partes y suscribir el boleto en alguna entidad bancaria o financiera.
Asimismo, la escritura traslativa de dominio se debe firmar en la escribanía designada, correspondiendo al Comprador que paga al contado, nombrar al mismo y en caso que reste un saldo de precio que sea garantizado con hipoteca, el escribano será designado por el Vendedor.
Sin perjuicio de esto, los escribanos suelen trasladarse a una entidad bancaria o financiera a pedido de las partes, para lo cual deberá contar con la conformidad de ambas partes, caso contrario deberá realizar el acto escriturario en su oficina, por ser su nombramiento el lugar donde las partes han resuelto firmar la escritura traslativa de dominio.
No, puedo reclamar un Segundo Testimonio, con la misma validez que la primera, al Escribano que la realizo o bien si no la tiene, al Archivo del Colegio de Escribanos.
El Art. 1277 CC dice:
“Es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer o gravar los bienes gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles, cuyo registro han impuesto las leyes en forma obligatoria….Si alguno de los cónyuges negare sin justa causa su consentimiento para otorgar el acto, el juez podrá autorizarlo, previa audiencia de las partes. También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está radicado el hogar conyugal si hubiese hijos menores o incapaces. Esta disposición se aplica aún después de disuelta la sociedad conyugal, trátese en este caso de bien propio o ganancial. El juez podrá autorizar la disposición del bien si fuere prescindible y el interés familiar no resulte comprometido.”
Preguntas frecuentes que se hacen los COMPRADORES
Aconsejamos hacer una valuación de su inmueble con tres inmobiliarias serias del mercado teniendo en cuenta los argumentos de cada una de ellas para llegar al valor de venta sugerido. Una tasación correcta es aquella que indique un precio que refleje un valor real de la propiedad que no siempre es el precio más alto.
Una buena tasación significa además de multiplicar la cantidad de metros cuadrados por un valor estimado para la zona, que el profesional evalué también las propiedades similares comercializadas recientemente al igual que la oferta y demanda del mercado para dicha propiedad.
Nuestra organización, en base a la experiencia adquirida durante su larga trayectoria es la encargada de seleccionar las herramientas que se consideren la más adecuadas para llevar adelante la promoción y ofrecimiento de cada inmueble.
Nuestra metodología es trabajar sobre la búsqueda del usuario mediante el análisis de las virtudes y fortalezas de una propiedad y trabajando sobre nuestra propia base de datos generada a través de los años. Comprendemos con antelación donde se encuentra la demanda de mercado y las necesidades que el mismo tiene.
No es correcto dar una estimación del tiempo que una propiedad puede estar en el mercado porque cada propiedad tiene características diferentes y la rapidez en que se pueda concretar una operación depende de la situación de mercado puntual al momento del comienzo de la comercialización.
Todos los gastos de publicidad, carteles y promoción son asumidos por Galperín de Libert.
Es necesario y recomendable contar con la siguiente documentación de la propiedad: copia de escritura, de plano municipal actualizado, de boleta de impuestos, de boletas de servicios y llaves.
Debe entregarle al Escribano designado por el comprador el título original de la propiedad, las últimas boletas de impuesto de Rentas, servicios y el estado parcelario.
Excepto que se pactare otra modalidad, la posesión del inmueble será entregada a EL COMPRADOR en el momento de otorgarse la escritura traslativa de dominio.
El escribano lo designa el COMPRADOR. Los gastos de escrituración correspondientes son asumidos por las partes de acuerdo a los usos y costumbres notariales.
Preguntas frecuentes que se hacen los VENDEDORES
Nuestra inmobiliaria entiende las necesidades del cliente y busca la propiedad especial para cumplir con los proyectos y sueños del comprador.
Se comienza con una selección en nuestra oficina mostrando fotos y planos tanto de las propiedades como de los barrios y luego se visitan las propiedades elegidas hasta dar con lo que satisfaga totalmente al cliente. La experiencia, transparencia en las negociaciones y muchos clientes amigos a lo largo de estos años hacen posible la realización de este objetivo.
Vivimos de nuestros clientes y es la relación más importante de mantener para nosotros.
Una vez tomada la decisión de compra de una propiedad se deberían seguir una serie de pasos a efectos de concluir positivamente la compra de la misma:
Primero se realiza una oferta de compra donde se especifica su intención de compra y el monto que Ud. quiere pagar por la propiedad. Esta oferta debe ser aceptada por parte del propietario.
Una vez aceptada la oferta, generalmente se firma un boleto de compra venta dentro de los 10 días donde se deberá pagar el 30% del valor de la propiedad y luego a los 30/45 días se firma la escritura traslativa de dominio y posesión, donde se deberá abonar el saldo.
Otra posibilidad es no firmar un boleto de compra-venta e ir directamente a una Escritura Traslativa de Dominio y Posesión pagando el total en ese momento.
Antes de firmar el boleto es importante que Ud. sepa lo que está firmando y solicite toda la documentación de la propiedad para que sea chequeada por su escribano de confianza, como ser modelo del boleto, fotocopia del título, certificados de dominio e inhibición.
Excepto que se pactare otra modalidad, la posesión del inmueble será entregada a EL COMPRADOR en el momento de otorgarse la Escritura Traslativa de Dominio.
En caso de que el COMPRADOR no se presentara a firmar el boleto de compra-venta dentro del plazo de validez de la oferta, el comprador perderá la suma de la oferta, produciéndose la mora automática sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna.
Si fuere el VENDEDOR quien no se presentara a firmar el respectivo boleto de compra – venta luego de prestada su conformidad, deberá integrar la suma de la reserva, más otro tanto igual, en concepto de total y única indemnización contractualmente pactada.
El escribano es designado por el comprador y los gastos de escrituración correspondientes son asumidos por las partes de acuerdo a los usos y costumbres notariales.