Desde el principio de los tiempos, poseer extensiones de terreno es muestra de poder, por eso, un metro cuadrado de terreno es tan valioso. Actualmente, con los altos índices de población a nivel mundial, hay menos terreno para construir, favoreciendo un factor que promueve el encarecimiento.
Los valores más altos por metro cuadrado de terreno se consiguen en Asia, Europa y Norteamérica, siendo Montecarlo el más caro de todos. En el caso de Argentina ha habido altibajos en los precios por causa de muchas variables.
Calculando el valor de un metro cuadrado de terreno
Lo primero que debes hacer para calcular cuánto pagarás por un metro cuadrado de terreno es, valga la redundancia, encontrar el terreno. Lo segundo es, determinar si se trata de un proyecto ya construido, en pozo o en alquiler. Esto amplía los escenarios a evaluar.
Cuando los servicios ya están conectados el precio sube, a diferencia de cuando te toca a ti encargarte de ello. Tercero, la zonificación del área donde se encuentra determinará los usos a los que se puede destinar, si es para residencias, industria o comercio.
Por último, la capacidad para edificar que tenga, si el mismo mide 500 m2 pero permite 3000 m2 de construcción, el valor lo marcarán los 3000 m2. Es decir, 3000 m2 x valor en la zona x metro cuadrado edificable.
Ejemplo: si el terreno permite 3000 m2 de construcción x $300, la propiedad tendría un valor de venta de $900.000.
¿Cuánto cuesta actualmente?
Los datos disponibles al primer trimestre de 2021 refieren que el costo promedio por metro cuadrado en Argentina para construir ronda los 63.000 pesos. Esta cantidad supera la del año 2020, que estuvo en 36.200 pesos.
Todo va a depender del tipo de edificación:
Dúplex: 72.300 pesos/m2
Planta baja: 74.100 pesos/m2
En torre, tipo colectivo: 65.400 pesos/m2
Una variable para tomar en cuenta es la región escogida para construir o para comprar.
Santa Fe, alrededor de 48.100 pesos/m2.
Buenos Aires, 98.800 pesos/m2.
Estos costos son por construcción, no se incluye el costo del terreno ni el IVA, marcando un aumento que supera el 62% respecto al primer trimestre de 2020. Adicionalmente, el costo en dólares por metro cuadrado construido en Buenos Aires varió de $678 en febrero a $717 en marzo, más de 5% de aumento.
El costo a dólar blue
Para quienes tienen dólar libre, el costo de construcción se vio reducido este año, representando una gran oportunidad de inversión. De esta manera, el costo de construcción en la Capital, que se ubicaba en $1.400/m2 al mes de febrero, hoy día ronda los $800.
Según datos inmobiliarios, construir una vivienda en Argentina para febrero del año pasado alcanzaba los $1.200/m2, hoy está por los $600, en promedio. Estas diferencias se deben a la actual coyuntura económica y a que hay mucha oferta debido a gente que está cambiando el uso de su vivienda.
El costo en country
El costo en este tipo de desarrollos varía en función de que hay más gastos asociados y una tasa de inflación anual superior a dos dígitos. Esto impulsa un incremento que se reporta mes a mes, aunado al precio del dólar en este 2021.
En lo que va de año se ha verificado una suba que supera el 70% en dicha moneda si se quiere construir en country. Dicho fenómeno ha ocasionado que se revaloricen estos terrenos en conjuntos cerrados.
Construir un departamento en terrenos de este tipo, hoy día en Argentina, está cercano a los 190.000 pesos/m2. Lo que implica que, un metro cuadrado, para una vivienda de la calidad que se exhibe en lotes cerrados, ronda los $1.330/m2 de construcción.
Oferta de metro cuadrado por barrio en CABA
La más reciente actualización muestra los mínimos y máximos de valor del metro cuadrado de terreno en los principales barrios de Buenos Aires. Dichos valores corresponden a oferta y no a valor de venta. La actualización a mayo 2021 es:
MÍNIMO
MÁXIMO
PROMEDIO
Barrio Norte
1625
3280
2335
Belgrano
1885
2920
2290
Caballito
1480
2240
1810
Núñez 1640
2600
2100
Palermo 1525
3040
2265
Recoleta
1925
3205
2385
Villa Urquiza
1480
2420
1990
El panorama para los desarrolladores
El actual clima económico ha hecho que se abran más líneas de negociación. Primero por el tema pandemia que ralentizó todas las actividades, y segundo, la financiación asequible es escasa, tanto para desarrolladores como para clientes finales.
Como se puede observar, hay un gran rango de precios, todo en relación directa con la zona de la ciudad. Belgrano y Recoleta, por citar dos, son las zonas donde se han revalorizado más los lotes.
En ese sentido, no hay que olvidar que se debe tomar en cuenta si el lote es de frente simple o doble, y el total de metros a construir. En el otro extremo, los precios más bajos están al sur, como, por ejemplo, Pompeya o Mataderos.
Los desarrolladores están de acuerdo en dinamizar el mercado creando zonas nuevas y dejar de densificar Barrio Norte o Palermo, por ejemplo. Algunos recomiendan invertir fuera de CABA y ponen sus ojos al norte de la capital y hacia el sur.
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