¿Qué es el FOS de un terreno y cómo calcularlo?
Cuando compras un terreno seguramente te han dicho que necesitas calcular el Factor de Ocupación del Suelo (FOS).
Desde ya comienza el problema: ¿qué significan esas siglas? ¿Acaso imprescindible para comenzar a diseñar los planos de una vivienda con el pie derecho?
Simple: el FOS es una normativa común en todos los países para la construcción de viviendas.
Conocer su porcentaje te dará una idea del tamaño final de la casa que pretendes construir y evitará todo tipo de sorpresas en la ejecución de la obra. Sin embargo, adelantamos que también puede llegar a ser confuso.
Por ello, recomendamos que leas estas líneas. Al final, sabrás cuáles factores intervienen en el FOS de una vivienda y por qué es una cifra tan apreciada, incluso, antes de decidir la compra de un terreno.
A pesar de que usualmente en estos casos contratamos algún arquitecto, es preciso que sepas a qué se refiere para evitar contratiempos. ¡Comenzamos!
¿Qué significa FOS?
FOS son las son las siglas de Factor de Ocupación del Suelo (FOS), y se refiere al valor económico correspondiente al área de terreno puede ser construido en una zona determinada. Mientras mayor es el por ciento del área construible, respecto al total del área, mayor será el FOS.
Cuando se compra un terreno, gracias al cálculo del FOS se conoce qué área puede ser utilizada para la construcción de la casa. Hay que tener en cuenta un detalle: en muchas ocasiones, la totalidad del terreno no puede emplearse para edificar y ahí es donde adquiere importancia el FOS.
Esta medida tiene un valor entre 0 y 1. ¿Qué significan los números?
El 1 equivale al 100% del terreno, mientras que un valor más cercano al cero implica menor espacio del terreno que podrá dedicarse a la construcción.
Por ejemplo, si en el plano de tu casa aparece que el área es de 250 m2, con un FOS de 60%, eso quiere decir que del total del terreno solo podrás usar 150 m2. Así de simple.
Pero aquí entra a jugar otro valor: el Factor de Ocupación Total (FOT).
El FOT es la relación total de la Superficie Edificable y la Superficie total de la parcela. Si tenemos un FOT de 3, por ejemplo, significa entonces que tendremos que multiplicar 3 x 250 m2 = 750 m2.
Luego entonces dividimos esa cifra por los 150 m2.
El resultado será 5: 4 pisos de 150 m2 cada planta.
¿Qué debes tener en cuenta para calcular el FOS?
A la hora de calcular el FOS, lo primero es revisar las condiciones del lugar. Si eliges un área costera, la planta baja de un edificio o un espacio con demasiadas troneras o retiros, el cálculo del FOS no será el mismo para ninguno de estos terrenos.
Todo arquitecto deberá tomar en consideración las zonas cubiertas o semicubiertas y comprobar si hay salientes que puedan ser retiradas.
Existen, además, subtipos especiales de FOS para las áreas enjardinadas (FOS verde) donde no se incluyen las zonas con piscinas y canchas.
Como ves, su cálculo no tiene nada que ver con multiplicar los metros cuadrados del terreno sino los metros cuadrados construibles, que pueden ser menos que el área total del lugar en el que quieres levantar tu vivienda.
Así que mucho cuidado al elegir un terreno.
Si quieres comenzar a construir una vivienda para tu nuevo hogar, asegúrate que el espacio elegido pueda ser aprovechado al máximo.
Ya sabes que te puedes guiar por el valor del FOS y opinar sobre tu propio terreno. Aun así, ¡pídele ayuda a un arquitecto!
Pero si necesitas más detalle de este tema inmobiliario o de cualquier otro ya te hemos dicho qué hacer.
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